Скоро наступит весна, а это значит, что отопительный сезон стремительно близится к концу. Коммунальщики смогут немного выдохнуть. Правда, как показала ситуация, сложившаяся в ЖК «Дуэт» в Хабаровске, передышка маячит на горизонте далеко не для всех.
Ранее мы уже разбирали положение дел на рынке оказания коммунальных услуг населению. В частности, говорили о многомиллионных долгах по счетам, которые управляющие компании не спешат оплачивать. В некоторых случаях, например, с ГК «Розенталь Групп» речь шла не только о проверках надзорных органов, но и перспективе лишения лицензии.
В частности, мы упоминали, что одним из возможных путей выхода из кризиса (а именно — выплате долгов перед ресурсоснабжающими организациями) для компании может стать наращивание количества многоквартирных домов, обслуживаемых КГ «Розенталь Групп». Но подобный подход — палка о двух концах. Согласитесь, достаточно сложно, ставя в приоритет количество новых объектов, проводить полноценную экспертизу состояния новых активов или ударными темпами заниматься устранением возможных дефектов. К тому же, повышение нагрузки так или иначе требует и наращивания кадрового потенциала.
ЖК «Дуэт» — яркий прецедент?
Авария в ЖК «Дуэт» в Хабаровске, как нам кажется, продемонстрировала обозначенную специфику положения организации в красках. Напомним, что днем 3 февраля в доме по улице Карла Маркса произошел прорыв коммунальных систем, из-за чего подземная парковка оказалась затоплена. На опубликованных роликах вода сносит все на своем пути, напор не выдержали даже металлические двери технического помещения. Вечером того же дня случился очередной прорыв.
Также новостные ресурсы региона отмечали, что подобные казусы в ЖК «Дуэт» — не редкость. Спустя почти 10 дней после инцидента, он вновь попал в инфополе. На этот раз вода затопила парадную.
На фоне происходящего глава СК России Александр Бастрыкин поручил сотрудникам регионального отделения ведомства возбудить уголовное дело. Причиной, по информации Следкома края, послужил эфир федерального канала, который был посвящен ситуации вокруг ЖК «Дуэт», обслуживаемого ГК «Розенталь Групп». СМИ сообщило о вероятном нарушении прав жильцов двух многоквартирных домов.
«В 2025 году застройщиком ООО «СЗ АСК» здания сданы в эксплуатацию с дефектами: штукатурное покрытие стен осыпается, в лестничных маршах имеются трещины, инженерные системы функционируют ненадлежащим образом, что приводит к систематическим затоплениям подземной парковки и технических помещений. Обращения граждан в различные инстанции результатов не принесли, мер к разрешению проблемы не принимается», — рассказали в пресс-службе надзорного ведомства, опираясь на информацию федерального телеканала.
Надзорный орган проводит процессуальную проверку. Ход и результат расследования находятся на контроле главы Следкома РФ. А пока правоохранители разбираются в том, кто виноват в регулярных потопах и авариях, рассмотрим, удается ли ГК «Розенталь Групп» избавиться от клейма должника.
ГК «Розенталь Групп» и другие должники ДЭКа
Претензии к работе некоторых управляющих компании возникают не только у жителей края, но и у поставщиков. Так, на официальном сайте ПАО «ДЭК» размещен список управляющих компаний и ТСЖ Хабаровского края, которые не в полном объеме рассчитываются за потребленную электроэнергию согласно заключенному договору. Список обновляется каждый месяц. Организации могут покинуть данный антирейтинг, погасив задолженность. Таким образом они попадают в число добросовестных плательщиков, информация о которых также представлена на сайте.
Получают такую черную метку от ДЭК компании, которые самостоятельно взимают плату за электричество, воду и прочие блага с жителей обслуживаемых домов. После эти средства посредник направляет ресурсоснабжающей организации. Однако, как следует из таблицы, представленной энергетиками, не все с этой задачей справляются. По состоянию на январь 2026 года ГК «Розенталь Групп» все еще числится в списке «плохишей» с долгом в более чем 50 млн рублей по одному только Хабаровскому краю. В контексте всего Дальнего Востока «минус» у компании еще более впечатляющий: в декабре мы писали о долгах по договорам тепло- и электроснабжения на сумму свыше 115 млн рублей.
«Вопрос погашения дебиторской задолженности по электрической и тепловой энергии Группой компаний «Розенталь Групп» перед ПАО «ДЭК» стоит остро. На данный момент ПАО «ДЭК» и учредитель компании «Розенталь Групп» не смогли достигнуть договоренности.
С сентября 2025 года Розенталь Е. С. не заключил соглашение о реструктуризации долга. При переходе МКД на прямые расчеты ИКУ предоставляется неполная информация по количеству проживающих и индивидуальным приборам учета. Вопрос находится на контроле в правительстве Хабаровского края», — объяснил начальник управления по работе с частными клиентами и ИКУ филиала Хабаровскэнергосбыта Святослав Песцов.
Справедливости ради отметим, что ГК «Розенталь Групп» — не единственное юрлицо, фигурирующее в списке ДЭКа по Хабаровскому краю. Например, непосредственно в регионе переплюнуть обозначенную выше компанию смогли ФГАУ «РОСЖИЛКОМПЛЕКС». Организация не выплатила по счетам более 51 млн рублей. Второе место в этом своеобразном рейтинге у ГК «Розенталь Групп». Общий долг всех компаний, входящих в группу, превышает 50 млн рублей. Завершает топ-3 ООО «УО МКД» с неуплатой на сумму 45,9 млн.
Весомый долг образовался также у ООО «ОПТИМАПЛЮС» (30 млн), ООО «УК «Жилмассив» (18 млн). Минимальная задолженность в рейтинге — около 3,5 млн рублей. Такая неустойка зафиксирована сразу у нескольких компаний — ООО «УК «Рассвет», ООО «УК «ДАЛЬНИЙ ВОСТОК-СГ» и ООО «УК «СГ — Дальний Восток», ООО «УК «Городская».
Ржавое пятно на репутации отрасли
Неспособность ряда компаний оказывать населению услуги надлежащего качества и платить по счетам ржавым пятном ложится на репутацию ответственных коллег и отрасли в целом. И это несмотря на то, что в Хабаровском крае созданы все необходимые условия для работы. Так, губернатор Дмитрий Демешин инициировал создание Атласа27, который нацелен на оперативное решение запросов горожан. На данном ресурсе отслеживаются и проблемы ЖКХ. Казалось бы, управляющая компания на основе выявленных жалоб может эффективно скорректировать свою работу.
Однако за 2025 год в главное управление регионального государственного контроля и лицензирования Хабаровского края поступило 29 тысяч обращений. Жалобы — весомая часть из них касается работы управляек — легли дополнительным бременем на профильное министерство и ГЖИ региона.
«Несмотря на то, что мы наблюдаем снижение количества обращений по сравнению с прошлым годом, растет количество жалоб на управляющие организации и качество предоставляемых услуг ЖКХ. Растущее количество жалоб по конкретным направлениям — это четкий запрос на ужесточение контрольно-надзорных мер. Именно на эти «болевые точки» будет направлен наш фокус в 2026 году», — объяснил начальник ГЖИ Хабаровского края Сергей Распутин.
Как отметили в МинЖКХ, почти треть жалоб (а именно — 29,9%) поступила непосредственно на работу управляющих организаций и ТСЖ. Таким образом, «проблемные» организации усложняют жизнь не только поставщикам и клиентам, но и чиновникам, которые непрестанно реагируют на запросы граждан.
29 тыс. обращений поступило в ГЖИ Хабаровского края в 2025 году, из них через
- ГИС ЖКХ — >10 тыс.;
- платформу обратной связи — >3 тыс.;
- Голос27 — > 4 тыс.;
- соцсети — около 3 тыс.
За прошлый год поступило на 4% меньше обращений, чем в 2024-м.
В них содержалось более 32 тыс. проблемных вопросов:
- 39,4% — жалобы на предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества;
- 29,9% — на деятельность управляющих организаций и ТСЖ;
- 14,6% — на содержание общего имущества МКД;
- 6,3% — вопросы оплаты ЖКУ и взносов на капремонт;
- 9,8% — прочее.
Выход из коммунальной сансары
Многих жителей домов, которые обслуживает ГК «Розенталь Групп», по всей видимости, не устраивает схема с опосредованной передачей денег. По информации ПАО «ДЭК», люди все чаще отказываются платить данной управляющей компании и переходят на прямые расчеты. Об этом также было заявлено по итогам общего собрания собственников помещений в МКД.
Также из-за поступающих жалоб на работу ГК «Розенталь Групп» ГЖИ Хабаровского края материалы контрольно-надзорных мероприятий направлены в прокуратуру региона.
16 исков
ПАО «ДЭК» к ГК «Розенталь Групп» рассматривают в Арбитражном суде Хабаровского края. Истец выдвинул требование о погашении дебиторской задолженности по электрической и тепловой энергии.
О том, каким образом происходит взаимодействие жильцов МКД и управляющих организаций, мы поговорили с юристами Дальневосточного центра правового сопровождения. В частности, эксперты рассказали, почему собственники все чаще выбирают прямую оплату услуг.
— Во многих управляющих организациях уже давно все на прямых договорах (собственники заключают договоры напрямую с ресурсоснабжающими организациями, например, с ПАО «ДЭК»). Плюсы для управляющих компаний при таком варианте — это то, что все взаимодействие по оплате происходит между жителями и ресурсоснабжающей организацией напрямую, в том числе вопросы взыскания задолженности по оплате услуг не ложатся на плечи УК, то есть жители сами отвечают за свои долги, например, перед энергетической компанией.
У управляющей компании в данном случае нет полномочий, например, выключить свет за неуплату, так как УК не поставщик услуг. Для жителей такой прямой договор — это гарантия того, что уплаченные деньги получит ресурсоснабжающая организация и они не осядут в недобросовестной управляющей организации, — объяснили специалисты центра.
Усилить контроль?
По всей видимости, проблема нерадивых управляющих компаний актуальна не только для дальневосточного региона, но и для всей страны. В связи с чем, на этот год запланирован ряд глобальных изменений, которые коснутся контроля за работой УК. Кардинальные изменения депутаты Госдумы хотят провести по ряду направлений.
Перед тем, как перейти к грядущим нововведениям, отметим, что и конец прошлого года ознаменовался введением новых обязательств для управляек. Например, с 1 сентября 2025 года вступил в силу закон, запрещающий навязывать россиянам дополнительные платные услуги без их согласия. Это касается и допуслуг, которые навязываются жителям МКД и включаются управляющими компаниями в платежные документы.
С 1 марта 2026 года УК будут обязаны отчитываться перед собственниками о проделанной работе. Ранее это делалось «в свободной форме». Теперь же структура отчета станет единой. В нее войдут данные о тарифах, поступлениях и расходах, а также информация о выполненных услугах, что позволит жильцам объективно оценивать эффективность управления домом.
Перечень сведений, которые с 1 марта 2026 года в обязательном порядке должны предоставлять управляющие компании жителям обслуживаемых домов:
- сведения о лице, осуществляющем управление многоквартирным домом;
- сведения об адресе и общей площади жилых и нежилых помещений в МКД;
- сведения о перечне и (или) стоимости выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию общего имущества в МКД, текущему ремонту общего имущества МКД (включая остаток денежных средств, предназначенных для финансирования работ по текущему ремонту);
- сведения о стоимости услуг по управлению МКД;
- сведения о претензионно-исковой работе в отношении должников;
- сведения о доходах от сдачи в пользование общедомового имущества.
Пока этот механизм выглядит иначе, объяснили юристы Дальневосточного центра правового сопровождения.
— Управляющая организация обязана регулярно информировать собственников помещений о своем финансовом положении. Так, статья 161 ЖК РФ предусматривает обязанность управляющей компании раскрывать следующую информацию: отчет о деятельности по управлению многоквартирным домом за предыдущий год, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги посредством ее размещения в системе.
Кроме того, ежегодно управляющая компания должна представлять собственникам помещений отчеты о выполнении договора управления и расходовании собранных средств. Эти сведения предоставляются в открытом доступе и собственник имеет полное право получать полную и объективную картину финансового состояния управляющей компании, — объяснили юристы центра правового сопровождения.
С 1 сентября также расширят и перечень лицензионных требований к УК. Например, все решения о выдаче квалификационных аттестатов для руководителей компаний будут вноситься в единый федеральный реестр.
Также появится дополнительное обязательство о соответствии соискателя лицензии требованиям к персоналу и материально-техническому обеспечению. Право о принятии решении об изъятии лицензии передается от специальной комиссии государственной жилищной инспекции (ГЖИ). Срок выдачи данных документов или отказа сократится в три раза — с 30 до 10 дней.
Дополнительно планируют ужесточить и контроль за проведением отопительного сезона. Отсутствие соответствующего паспорта, подтверждающего готовность к нему, может стать серьезным нарушением. Проект постановления подготовлен Минстроем РФ. Его главная цель — стимулирование УК к обеспечению надлежащего содержания внутридомовых инженерных систем теплоснабжения и безаварийного прохождения отопительного периода. Сейчас проект проходит публичное обсуждение.
Также ужесточение контроля за работой УК вводятся и на перспективу. С 1 марта 2028 года для руководителей управляющих компаний вводится новое обязательное правило. Раньше нужно было раз в пять лет получать бесплатный аттестат в жилищной инспекции, а теперь его заменит документ о получении независимой оценки квалификации. Его нужно обновлять раз в три года, и процедура эта платная.
Изменится ли качество работы ГК «Розенталь Групп» и ему подобных после ужесточения правил со стороны власти — увидим в обозримом будущем.
Что делать, к кому идти?
Что делать в случаях, когда сама управляющая компания не проявляет интереса к выполнению своих обязанностей, также рассказали юристы Дальневосточного центра правового сопровождения.
— Прямой механизм взаимодействия предусмотрен и регулируется законами. Можно обращаться через приемную управляющей компании, посредством электронной почты, через сайт государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). Однако эффективность зависит от добросовестности обеих сторон и качества управления конкретной управляющей компании, — отметили наши собеседники.
Но, как подчеркивают специалисты центра, не всегда управляющая компания готова налаживать диалог с жильцами МКД. Что же делать в этом случае?
— Если управляющая организация не идет навстречу жителям домов, то самым эффективным способом влияния на УК является обращение в жилищную инспекцию (ГЖИ). Это орган власти, который контролирует работу управляющих компаний, уполномочен проводить проверки и применять меры административного воздействия к управляющим компаниям. В ГЖИ можно обратиться несколькими способами, в том числе в электронном виде в приложении «Госуслуги Дом» (16+) или на сайте ГИС ЖКХ (16+), — объяснили юристы.
Однако и это не последняя инстанция, в которую могут обратиться люди со своей проблемой. Если прошлые этапы не помогли, то следующей ступенью становится обращение в суд.
— Если и эти меры не помогли, защитить свои права можно через суд, предъявив, в том числе, требования нематериального характера — то есть обязать совершить определенные действия или выполнить работы. Важно помнить, что житель дома в споре с управляющей организацией выступает потребителем услуг, а соответственно, освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении в суд. Также по такой категории дел существует презумпция «вины управляющей компании», это значит, что предполагается, что потребитель прав, пока УК не доказала обратное (обстоятельства, освобождающие организацию от ответственности), это упрощает жителю процесс доказывания вины ответчика, — посоветовали в Дальневосточном центре правового сопровождения.
Жильцы многоквартирных домов не обязаны мириться с некачественной работой управляющей компании. Закон предоставляет собственникам помещений право в одностороннем порядке отказаться от услуг недобросовестного исполнителя.
Расторжение договора возможно по различным основаниям: если управляющая организация систематически нарушает условия соглашения либо если жильцы приняли решение о переходе в другую УК или смене способа управления домом.
Однако ключевое условие — решение должно быть коллективным. Ни одна отдельно взятая квартира не вправе в одностороннем порядке отказаться от услуг компании, обслуживающей весь дом. Инициировать расторжение договора можно только через общее собрание собственников. Именно собрание наделено полномочиями запустить процедуру смены управляющей организации.
Таким образом, для жителей, недовольных работой УК, выход очевиден: объединяться и ставить вопрос на голосование.
Больше о бизнесе на Дальнем Востоке читайте в рубрике по ссылке.
Вероника Строева
Фото «Яндекс.Карты» (6+)
Редакция «Дальневосточное обозрение» — аналитическое издание о власти, политике и бизнесе на Дальнем Востоке
